Uma rede de farm\u00e1cias reforma uma loja de esquina e assina por tr\u00eas anos; no fim do prazo, por\u00e9m, descobre que n\u00e3o pode exigir a renova\u00e7\u00e3o. Por outro lado, um propriet\u00e1rio aceita uma cl\u00e1usula gen\u00e9rica sobre obras e recebe a conta da reforma quando o inquilino sai. Os dois problemas nasceram no mesmo lugar: um contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial assinado sem aten\u00e7\u00e3o \u00e0s regras pr\u00f3prias da Lei 8.245\/1991.<\/p>\n
A Lei do Inquilinato d\u00e1 ao locat\u00e1rio de um ponto comercial uma prote\u00e7\u00e3o que o inquilino residencial n\u00e3o tem. Ele pode renovar o contrato contra a vontade do locador, desde que cumpra requisitos r\u00edgidos. Ao mesmo tempo, a lei deixa para a negocia\u00e7\u00e3o temas caros, como reajuste, obras, subloca\u00e7\u00e3o e multa.<\/p>\n
Por isso, este guia re\u00fane as cl\u00e1usulas cr\u00edticas, os artigos da lei e o que pedir de cada lado da mesa.<\/p>\n
A lei n\u00e3o usa a express\u00e3o “loca\u00e7\u00e3o comercial”. Ela trata da loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial e garante a renova\u00e7\u00e3o ao locat\u00e1rio de im\u00f3vel destinado ao com\u00e9rcio (art. 51 da Lei 8.245\/1991<\/a>). O direito vale, inclusive, para ind\u00fastrias e sociedades civis com fim lucrativo (\u00a7 4\u00ba). Al\u00e9m disso, conta como n\u00e3o residencial a loca\u00e7\u00e3o feita por pessoa jur\u00eddica para uso de s\u00f3cios, diretores ou empregados (art. 55).<\/p>\n Dois formatos t\u00eam regras pr\u00f3prias, com mais espa\u00e7o para o que as partes combinarem: a loca\u00e7\u00e3o em shopping center (art. 54) e a constru\u00e7\u00e3o sob medida (art. 54-A). Nesta \u00faltima, o chamado built to suit, o locador compra, constr\u00f3i ou reforma o im\u00f3vel conforme a especifica\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio.<\/p>\n O prazo \u00e9 a primeira cl\u00e1usula do contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial a definir, porque dele dependem a renovat\u00f3ria e a sa\u00edda. Em princ\u00edpio, o contrato com prazo determinado termina no dia previsto, sem aviso (art. 56). No entanto, se o locat\u00e1rio fica mais de trinta dias al\u00e9m do termo sem oposi\u00e7\u00e3o do locador, a loca\u00e7\u00e3o segue sem prazo, nas condi\u00e7\u00f5es ajustadas. Ent\u00e3o, o locador pode denunci\u00e1-la por escrito, com trinta dias para desocupar (art. 57).<\/p>\n Quem quer o im\u00f3vel de volta, portanto, deve agir r\u00e1pido. Afinal, a liminar de desocupa\u00e7\u00e3o em quinze dias exige a a\u00e7\u00e3o de despejo em at\u00e9 trinta dias do termo ou do cumprimento da notifica\u00e7\u00e3o de retomada (art. 59, \u00a7 1\u00ba, VIII). Em contrapartida, o locador presta cau\u00e7\u00e3o de tr\u00eas meses de aluguel.<\/p>\n Durante o prazo, o locador n\u00e3o pode retomar o im\u00f3vel, enquanto o locat\u00e1rio pode devolv\u00ea-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao per\u00edodo de cumprimento do contrato (art. 4\u00ba). Assim, com multa de tr\u00eas alugu\u00e9is num contrato de 60 meses, quem sai no 40\u00ba m\u00eas costuma pagar um aluguel, referente aos 20 meses restantes.<\/p>\n Se o locador vender o im\u00f3vel, o comprador pode denunciar a loca\u00e7\u00e3o com noventa dias para a sa\u00edda (art. 8\u00ba). A loca\u00e7\u00e3o s\u00f3 resiste \u00e0 venda com prazo determinado, averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula e cl\u00e1usula de vig\u00eancia em caso de aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n A a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria protege o ponto que o locat\u00e1rio construiu. Se o locador recusa a renova\u00e7\u00e3o, o juiz pode imp\u00f4-la por igual prazo, desde que o locat\u00e1rio cumpra, cumulativamente, tr\u00eas requisitos (art. 51).<\/p>\n Um intervalo sem contrato escrito entre dois instrumentos, ali\u00e1s, pode quebrar a soma.<\/p>\n O \u00a7 5\u00ba do art. 51 fixa um prazo de decad\u00eancia curto. Ou seja, a a\u00e7\u00e3o cabe no intervalo que come\u00e7a doze meses e termina seis meses antes do fim do contrato em vigor. Por exemplo, num contrato que acaba em 31\/03\/2028, a janela vai do fim de mar\u00e7o ao fim de setembro de 2027. Depois dela, o locat\u00e1rio perde o direito, ainda que todo o resto esteja em ordem.<\/p>\n Sempre que a carteira for grande, vale montar avisos escalonados, como mostra o artigo sobre renova\u00e7\u00e3o de contratos<\/a>. Al\u00e9m disso, o STJ tem limitado a cinco anos a renova\u00e7\u00e3o decidida pelo juiz, mesmo que o contrato original fosse mais longo. Contudo, ao fim desse per\u00edodo, o locat\u00e1rio pode propor nova renovat\u00f3ria (REsp 1.971.600<\/a>, Terceira Turma).<\/p>\n A peti\u00e7\u00e3o inicial pede mais do que o contrato (art. 71):<\/p>\n Por outro lado, o locador pode alegar proposta abaixo do valor locativo real, oferta melhor de terceiro ou uso pr\u00f3prio (arts. 52 e 72). Nesse \u00faltimo caso, por\u00e9m, o im\u00f3vel em regra n\u00e3o pode receber o mesmo ramo do locat\u00e1rio. Em shopping center, inclusive, o uso pr\u00f3prio n\u00e3o justifica a recusa (art. 52, \u00a7\u00a7 1\u00ba e 2\u00ba).<\/p>\nPrazo, prorroga\u00e7\u00e3o e sa\u00edda antecipada<\/h2>\n
A\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria: requisitos e janela para propor<\/h2>\n
Os tr\u00eas requisitos do art. 51<\/h3>\n
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A janela de um ano a seis meses<\/h3>\n
O que separar antes de propor<\/h3>\n
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Aluguel, reajuste e luvas no contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial<\/h2>\n