O fiador assinou, mas o c\u00f4njuge dele n\u00e3o. A cau\u00e7\u00e3o pedida equivale a seis alugu\u00e9is. O seguro venceu no meio da loca\u00e7\u00e3o e ningu\u00e9m cobrou a renova\u00e7\u00e3o. Cada uma dessas falhas, por\u00e9m, s\u00f3 aparece quando o locat\u00e1rio deixa de pagar, ou seja, no momento em que as garantias do contrato de loca\u00e7\u00e3o precisam funcionar.<\/p>\n
A Lei 8.245\/1991 lista quatro modalidades, pro\u00edbe som\u00e1-las e diz o que fazer quando a garantia desaparece no meio do caminho. Al\u00e9m disso, o C\u00f3digo Civil e a jurisprud\u00eancia acrescentam cuidados com o fiador e com o patrim\u00f4nio dele.<\/p>\n
A seguir, voc\u00ea encontra cada modalidade, uma tabela comparativa e o roteiro para quando a garantia vence, seja qual for o seu lado no contrato.<\/p>\n
O art. 37 da Lei 8.245\/1991<\/a> permite ao locador exigir uma destas modalidades:<\/p>\n Em geral, a escolha pesa custo para o locat\u00e1rio, liquidez para o locador e trabalho de acompanhamento para os dois.<\/p>\n A lei n\u00e3o deixa acumular modalidades: o par\u00e1grafo \u00fanico do art. 37 pro\u00edbe mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Al\u00e9m disso, exigir duas \u00e9 contraven\u00e7\u00e3o penal, punida com pris\u00e3o simples ou multa revertida ao locat\u00e1rio (art. 43, II). Assim, fiador mais dep\u00f3sito, ou seguro mais cau\u00e7\u00e3o, formam justamente o arranjo que a lei pro\u00edbe.<\/p>\n Se o locador quer mais seguran\u00e7a, a sa\u00edda \u00e9 escolher uma modalidade mais forte, e n\u00e3o empilhar garantias. Por outro lado, a lei admite a loca\u00e7\u00e3o sem garantia: nesse caso, o locador pode exigir o aluguel e os encargos de forma adiantada, at\u00e9 o sexto dia \u00fatil do m\u00eas a vencer (art. 42). Em contrapartida, se faltar pagamento nesse contrato, cabe liminar de despejo (art. 59, \u00a7 1\u00ba, IX).<\/p>\n A cau\u00e7\u00e3o pode recair sobre bens m\u00f3veis ou im\u00f3veis, e cada tipo tem uma formalidade pr\u00f3pria (art. 38):<\/p>\n O teto de tr\u00eas alugu\u00e9is vale s\u00f3 para o dinheiro. Exigir seis meses de dep\u00f3sito, por exemplo, contraria o \u00a7 2\u00ba e abre espa\u00e7o para o locat\u00e1rio questionar o excesso. Do mesmo modo, guardar a cau\u00e7\u00e3o na conta corrente do locador, e n\u00e3o numa poupan\u00e7a, foge do que a lei manda.<\/p>\n A fian\u00e7a continua comum porque n\u00e3o custa nada ao locat\u00e1rio, embora seja a modalidade com mais armadilhas para os dois lados.<\/p>\n O locador pode recusar fiador que n\u00e3o seja id\u00f4neo, n\u00e3o more no munic\u00edpio onde presta a fian\u00e7a ou n\u00e3o tenha bens suficientes (C\u00f3digo Civil<\/a>, art. 825). Por isso, pe\u00e7a a matr\u00edcula do im\u00f3vel que sustenta a fian\u00e7a e as certid\u00f5es do fiador, lembrando que cada certid\u00e3o tem validade pr\u00f3pria, como mostra o texto sobre controle de certid\u00f5es negativas<\/a>.<\/p>\n Sempre que houver dois fiadores, eles respondem de forma solid\u00e1ria, salvo se reservarem o benef\u00edcio de divis\u00e3o (art. 829). Os contratos tamb\u00e9m costumam trazer a ren\u00fancia ao benef\u00edcio de ordem, isto \u00e9, ao direito do fiador de exigir que primeiro se executem os bens do locat\u00e1rio (arts. 827 e 828).<\/p>\n Pelo art. 1.647, III, do C\u00f3digo Civil, nenhum dos c\u00f4njuges pode prestar fian\u00e7a sem autoriza\u00e7\u00e3o do outro, exceto no regime da separa\u00e7\u00e3o absoluta. De acordo com a S\u00famula 332 do STJ, a fian\u00e7a dada sem essa autoriza\u00e7\u00e3o implica a inefic\u00e1cia total da garantia.<\/p>\n O STJ aplicou a mesma regra ao empres\u00e1rio que afian\u00e7a a pr\u00f3pria empresa (REsp 1.525.638, Quarta Turma), cen\u00e1rio frequente na loca\u00e7\u00e3o comercial. J\u00e1 na uni\u00e3o est\u00e1vel, h\u00e1 decis\u00f5es do tribunal que dispensam a autoriza\u00e7\u00e3o do companheiro. Portanto, na d\u00favida, colha a assinatura dos dois.<\/p>\n A Lei 8.009\/1990 protege o im\u00f3vel residencial da fam\u00edlia contra penhora, mas abre exce\u00e7\u00e3o para a d\u00edvida de fian\u00e7a locat\u00edcia (art. 3\u00ba, VII). O STJ confirmou a regra na S\u00famula 549, e o STF, no Tema 1127<\/a>, declarou essa penhora constitucional na loca\u00e7\u00e3o residencial e na comercial. Ou seja, o fiador arrisca a pr\u00f3pria casa, e conv\u00e9m explicar isso a ele antes da assinatura.<\/p>\n Por fim, o fiador n\u00e3o responde por obriga\u00e7\u00f5es criadas em aditivo que n\u00e3o assinou (S\u00famula 214 do STJ), e a fian\u00e7a n\u00e3o admite interpreta\u00e7\u00e3o extensiva (C\u00f3digo Civil, art. 819). Assim, aumento de aluguel fora do reajuste combinado ou amplia\u00e7\u00e3o da \u00e1rea locada pedem a anu\u00eancia dele, como explica o guia de aditivo contratual<\/a>.<\/p>\n O seguro de fian\u00e7a locat\u00edcia abrange a totalidade das obriga\u00e7\u00f5es do locat\u00e1rio (art. 41). Na pr\u00e1tica, o ponto cr\u00edtico \u00e9 a vig\u00eancia da ap\u00f3lice, que pode terminar antes da loca\u00e7\u00e3o e precisa de renova\u00e7\u00e3o. Logo, a data de vencimento do seguro merece o mesmo cuidado que a do contrato.<\/p>\n J\u00e1 a cess\u00e3o fiduci\u00e1ria usa fundos de investimento que admitem esse tipo de garantia, conforme o art. 88 da Lei 11.196\/2005. O titular assina um termo de cess\u00e3o, registrado no administrador do fundo com uma via do contrato, e as quotas ficam indispon\u00edveis, inalien\u00e1veis e impenhor\u00e1veis (\u00a7\u00a7 1\u00ba e 3\u00ba). Se o cedente n\u00e3o for o locat\u00e1rio, ele tamb\u00e9m assina o contrato ou um aditivo como garantidor (\u00a7 2\u00ba).<\/p>\n Em caso de atraso, o credor notifica o locat\u00e1rio e o cedente para pagar em dez dias (\u00a7 6\u00ba). Sem pagamento, pode pedir ao administrador as quotas suficientes para quitar a d\u00edvida, al\u00e9m de seguir com o despejo (\u00a7 7\u00ba).<\/p>\n Em resumo, ao comparar as garantias do contrato de loca\u00e7\u00e3o, o locador tende a priorizar liquidez, enquanto o locat\u00e1rio olha custo e facilidade de obter a garantia.<\/p>\n Salvo cl\u00e1usula em contr\u00e1rio, qualquer garantia vale at\u00e9 a devolu\u00e7\u00e3o efetiva do im\u00f3vel, mesmo que a loca\u00e7\u00e3o se prorrogue por prazo indeterminado (art. 39). Ainda assim, ela pode desaparecer no caminho. O art. 40 permite ao locador exigir novo fiador ou outra modalidade, entre outros casos, quando:<\/p>\n Na loca\u00e7\u00e3o prorrogada sem prazo, o fiador pode notificar que quer deixar a garantia, mas continua respons\u00e1vel por 120 dias ap\u00f3s a notifica\u00e7\u00e3o ao locador (art. 40, X). De qualquer forma, o locador pode notificar o locat\u00e1rio para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da loca\u00e7\u00e3o. Se nada vier, a lei admite liminar de despejo (art. 59, \u00a7 1\u00ba, VII).<\/p>\n Por isso, o acompanhamento das garantias do contrato de loca\u00e7\u00e3o precisa de tr\u00eas datas: o vencimento da ap\u00f3lice ou do fundo, a revis\u00e3o peri\u00f3dica da situa\u00e7\u00e3o do fiador e o fim da vig\u00eancia do contrato.<\/p>\n No m\u00f3dulo Contratos do LexFlow, a aba Garantias registra cada garantia com tipo, situa\u00e7\u00e3o (vigente, vencida, liberada ou executada), valor e vencimento, e a tabela soma os valores. Assim, a cau\u00e7\u00e3o liberada na entrega das chaves e a ap\u00f3lice vencida aparecem com a situa\u00e7\u00e3o certa.<\/p>\n A aba Entidades do contrato re\u00fane as partes, que v\u00eam do cadastro de Entidades, de modo que o fiador fica identificado ao lado de locador e locat\u00e1rio. Em Documentos exigidos, a ap\u00f3lice renovada ou as certid\u00f5es atualizadas do fiador ganham recorr\u00eancia, validade e o bot\u00e3o “Marcar recebido”. Al\u00e9m disso, o documento exigido vencido gera aviso no sino para a equipe com aviso ligado.<\/p>\n No m\u00f3dulo Imobili\u00e1rio, o im\u00f3vel locado guarda matr\u00edcula e \u00f4nus, e a aba Contratos liga o im\u00f3vel \u00e0 loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n N\u00e3o. A lei permite uma \u00fanica modalidade por contrato e pune a exig\u00eancia de duas como contraven\u00e7\u00e3o (arts. 37 e 43, II). Portanto, escolha a modalidade que melhor protege a loca\u00e7\u00e3o e ajuste o valor ou a qualidade dela.<\/p>\n Tr\u00eas meses de aluguel, depositados em caderneta de poupan\u00e7a, com os rendimentos para o locat\u00e1rio no levantamento (art. 38, \u00a7 2\u00ba). A cau\u00e7\u00e3o em bens m\u00f3veis ou im\u00f3veis n\u00e3o tem esse teto, apesar de exigir registro ou averba\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Enquanto corre o prazo determinado, a Lei do Inquilinato n\u00e3o prev\u00ea a sa\u00edda por simples vontade do fiador. Na loca\u00e7\u00e3o prorrogada sem prazo, por\u00e9m, ele pode notificar o locador e continua respons\u00e1vel por mais 120 dias (art. 40, X).<\/p>\n Sim, salvo cl\u00e1usula em contr\u00e1rio: elas se estendem at\u00e9 a devolu\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, inclusive na prorroga\u00e7\u00e3o por prazo indeterminado (art. 39). Se a fian\u00e7a foi ajustada por prazo certo, contudo, o locador pode exigir novo fiador (art. 40, V).<\/p>\n Uma garantia por contrato, escolhida com crit\u00e9rio e acompanhada at\u00e9 a entrega das chaves, separa a cobran\u00e7a tranquila da disputa sobre quem paga. Em outras palavras, na fian\u00e7a, colha a autoriza\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge e a anu\u00eancia do fiador em cada aditivo; na cau\u00e7\u00e3o, respeite o teto e a formalidade; no seguro e nas quotas, acompanhe a vig\u00eancia.<\/p>\n Quem administra muitos im\u00f3veis pode, ainda, reunir essas datas no invent\u00e1rio descrito em gest\u00e3o de im\u00f3veis corporativos<\/a>.<\/p>\n\n
Por que as garantias do contrato de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o se somam<\/h2>\n
Cau\u00e7\u00e3o: limites e formalidades<\/h2>\n
\n
Fian\u00e7a: o fiador, o c\u00f4njuge e o bem de fam\u00edlia<\/h2>\n
Quem aceitar como fiador<\/h3>\n
A autoriza\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge<\/h3>\n
Bem de fam\u00edlia e aditivos<\/h3>\n
Seguro fian\u00e7a e cess\u00e3o fiduci\u00e1ria de quotas<\/h2>\n
Tabela comparativa das garantias do contrato de loca\u00e7\u00e3o<\/h2>\n
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\n \nModalidade<\/th>\n Quem arca<\/th>\n Formalidade<\/th>\n Ponto de aten\u00e7\u00e3o<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n \n Cau\u00e7\u00e3o<\/td>\n O locat\u00e1rio, com bem ou dinheiro bloqueado<\/td>\n Registro, averba\u00e7\u00e3o ou poupan\u00e7a, conforme o bem<\/td>\n Em dinheiro, at\u00e9 tr\u00eas alugu\u00e9is<\/td>\n<\/tr>\n \n Fian\u00e7a<\/td>\n O fiador, com o pr\u00f3prio patrim\u00f4nio<\/td>\n Contrato escrito e autoriza\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge<\/td>\n Bem de fam\u00edlia penhor\u00e1vel; aditivo sem anu\u00eancia n\u00e3o o obriga<\/td>\n<\/tr>\n \n Seguro fian\u00e7a<\/td>\n O locat\u00e1rio, que paga o pr\u00eamio<\/td>\n Ap\u00f3lice da seguradora<\/td>\n Vig\u00eancia da ap\u00f3lice e renova\u00e7\u00e3o<\/td>\n<\/tr>\n \n Cess\u00e3o de quotas<\/td>\n O titular das quotas<\/td>\n Termo de cess\u00e3o no administrador do fundo<\/td>\n Na prorroga\u00e7\u00e3o, sa\u00edda do cedente com aviso de 30 dias<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Quando as garantias do contrato de loca\u00e7\u00e3o vencem ou somem<\/h2>\n
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Como o LexFlow ajuda a controlar as garantias do contrato de loca\u00e7\u00e3o<\/h2>\n
Perguntas frequentes<\/h2>\n
Posso exigir fiador e cau\u00e7\u00e3o no mesmo contrato?<\/h3>\n
Qual o limite da cau\u00e7\u00e3o em dinheiro?<\/h3>\n
O fiador pode sair antes do fim da loca\u00e7\u00e3o?<\/h3>\n
As garantias do contrato de loca\u00e7\u00e3o valem na prorroga\u00e7\u00e3o?<\/h3>\n
Conclus\u00e3o<\/h2>\n