{"id":902265,"date":"2026-11-12T21:00:00","date_gmt":"2026-11-13T00:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/lexflowcrm.com.br\/blog\/?p=902265"},"modified":"2026-11-12T21:00:00","modified_gmt":"2026-11-13T00:00:00","slug":"promessa-de-compra-e-venda-de-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/lexflowcrm.com.br\/blog\/promessa-de-compra-e-venda-de-imovel\/","title":{"rendered":"Promessa de compra e venda de im\u00f3vel: registro, arras e distrato"},"content":{"rendered":"<p>Uma empresa assina o compromisso para comprar um galp\u00e3o, paga 20% de sinal e, dias depois, descobre uma penhora na matr\u00edcula. Em outro caso, o comprador n\u00e3o consegue o financiamento e o vendedor quer ficar com o sinal. Nas duas situa\u00e7\u00f5es, a resposta est\u00e1 na promessa de compra e venda de im\u00f3vel: no que ela diz sobre arrependimento, arras, condi\u00e7\u00f5es e registro, e tamb\u00e9m no que deixou de dizer.<\/p>\n<p>A promessa trava o neg\u00f3cio enquanto as partes re\u00fanem dinheiro, certid\u00f5es e financiamento para a escritura definitiva. Uma vez que esse intervalo costuma durar meses, \u00e9 nele que surgem os problemas.<\/p>\n<p>Por isso, este guia percorre os requisitos, o efeito do registro, a escolha das arras, as condi\u00e7\u00f5es suspensivas e as regras de inadimplemento e distrato. Por fim, traz um roteiro resumido do que verificar antes de assinar.<\/p>\n<h2>O que a promessa de compra e venda de im\u00f3vel precisa conter<\/h2>\n<p>Em primeiro lugar, a promessa \u00e9 um contrato preliminar. Assim, deve trazer todos os requisitos essenciais da compra definitiva, menos a forma (art. 462 do <a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/2002\/l10406compilada.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">C\u00f3digo Civil<\/a>). Embora a escritura p\u00fablica seja essencial para transferir im\u00f3vel acima de trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos (art. 108), a promessa pode ser feita por instrumento particular (art. 1.417).<\/p>\n<p>Na pr\u00e1tica, portanto, o texto precisa identificar:<\/p>\n<ul>\n<li>as partes, com estado civil e, se houver, o regime de bens;<\/li>\n<li>o im\u00f3vel, com n\u00famero da matr\u00edcula e cart\u00f3rio;<\/li>\n<li>pre\u00e7o, sinal e forma de pagamento do saldo;<\/li>\n<li>prazo e condi\u00e7\u00f5es para a escritura definitiva;<\/li>\n<li>a data da posse e quem paga tributos e condom\u00ednio at\u00e9 l\u00e1;<\/li>\n<li>quem arca com ITBI, escritura e registro, que a lei atribui ao comprador se nada se combinar (art. 490).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Quando o vendedor \u00e9 casado, a venda depende da autoriza\u00e7\u00e3o do c\u00f4njuge, salvo no regime da separa\u00e7\u00e3o absoluta (art. 1.647, I). Logo, colha essa assinatura j\u00e1 na promessa.<\/p>\n<h2>Registro na matr\u00edcula e direito real do comprador<\/h2>\n<p>Sem cl\u00e1usula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir o contrato definitivo. Se a outra se recusar, o juiz pode suprir a vontade dela (arts. 463 e 464). Al\u00e9m disso, a promessa sem arrependimento registrada no Registro de Im\u00f3veis d\u00e1 ao comprador direito real \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel (art. 1.417), opon\u00edvel a terceiros. Com esse direito, o comprador pode exigir a escritura do vendedor ou de quem recebeu os direitos dele e, diante da recusa, pedir a adjudica\u00e7\u00e3o (art. 1.418).<\/p>\n<p>O registro, portanto, \u00e9 o que protege o comprador de uma venda do mesmo im\u00f3vel a outra pessoa ou de uma penhora posterior. Conforme a Lei 6.015\/1973, o compromisso de im\u00f3vel n\u00e3o loteado est\u00e1 entre os atos de registro (art. 167, I, 9). Na pr\u00e1tica, registre a promessa logo ap\u00f3s a assinatura, sobretudo quando o pagamento se estende por meses.<\/p>\n<p>Ainda assim, sem registro a promessa continua valendo entre as partes, e o STJ entende que a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria n\u00e3o depende dele (S\u00famula 239). Desde a Lei 14.382\/2022, ali\u00e1s, essa adjudica\u00e7\u00e3o pode correr no pr\u00f3prio registro de im\u00f3veis, com advogado e notifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via de 15 dias ao vendedor (Lei 6.015\/1973, art. 216-B).<\/p>\n<h2>Arrependimento e arras na promessa de compra e venda de im\u00f3vel<\/h2>\n<p>Antes de tudo, decida se haver\u00e1 cl\u00e1usula de arrependimento. Com ela, qualquer parte pode desistir \u00e0 custa do sinal, mas o comprador perde o direito real, que exige promessa sem arrependimento (art. 1.417). Para quem compra, em geral, a irretratabilidade \u00e9 mais segura.<\/p>\n<p>Essa escolha define a fun\u00e7\u00e3o das arras, ou sinal:<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Ponto<\/th>\n<th>Arras confirmat\u00f3rias<\/th>\n<th>Arras penitenciais<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Quando existem<\/td>\n<td>Promessa sem arrependimento (arts. 417 a 419)<\/td>\n<td>Promessa com arrependimento (art. 420)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Se quem deu desiste<\/td>\n<td>A outra parte ret\u00e9m o sinal<\/td>\n<td>Perde o sinal<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Se quem recebeu desiste<\/td>\n<td>Devolve o sinal mais o equivalente, com corre\u00e7\u00e3o e juros<\/td>\n<td>Devolve o sinal mais o equivalente<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Indeniza\u00e7\u00e3o extra<\/td>\n<td>Cabe, se o preju\u00edzo for maior<\/td>\n<td>N\u00e3o cabe<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Nas arras confirmat\u00f3rias, a parte inocente pode, inclusive, exigir o cumprimento do contrato com perdas e danos, valendo o sinal como m\u00ednimo (art. 419). Por outro lado, nas penitenciais, o sinal \u00e9 o pre\u00e7o da desist\u00eancia e encerra a discuss\u00e3o.<\/p>\n<h2>Condi\u00e7\u00f5es suspensivas: financiamento e certid\u00f5es<\/h2>\n<p>Muitas vezes, a promessa de compra e venda de im\u00f3vel depende de um fato futuro, como a aprova\u00e7\u00e3o do financiamento ou a entrega de certid\u00f5es negativas. Enquanto a condi\u00e7\u00e3o suspensiva n\u00e3o se cumpre, o direito do neg\u00f3cio n\u00e3o nasce (art. 125). Por isso, a cl\u00e1usula precisa dizer qual \u00e9 o fato, o prazo, quem deve agir e o que acontece se nada ocorrer. Um modelo:<\/p>\n<blockquote>\n<p>A compra fica condicionada \u00e0 aprova\u00e7\u00e3o do financiamento banc\u00e1rio em at\u00e9 60 dias desta data. O COMPRADOR apresentar\u00e1 a documenta\u00e7\u00e3o ao banco em at\u00e9 10 dias \u00fateis. Negado o cr\u00e9dito sem culpa do COMPRADOR, o contrato perde efeito e o sinal ser\u00e1 devolvido integralmente, sem multa.<\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Al\u00e9m disso, defina se o comprador pode renunciar \u00e0 condi\u00e7\u00e3o e pagar com recursos pr\u00f3prios. Da mesma forma, se a condi\u00e7\u00e3o envolve certid\u00f5es, liste quais, de quem e com que validade.<\/p>\n<h2>Inadimplemento e distrato<\/h2>\n<p>Em geral, o atraso do comprador n\u00e3o encerra o contrato por si s\u00f3. No compromisso de im\u00f3vel n\u00e3o loteado, o inadimplemento s\u00f3 se caracteriza depois de uma interpela\u00e7\u00e3o, judicial ou pelo Registro de T\u00edtulos e Documentos, que d\u00e1 ao comprador 15 dias para pagar (Decreto-Lei 745\/1969, art. 1\u00ba). Essa exig\u00eancia vale mesmo sem registro da promessa, conforme a S\u00famula 76 do STJ. Se houver cl\u00e1usula resolutiva expressa, por\u00e9m, a resolu\u00e7\u00e3o acontece de pleno direito assim que o prazo vence sem pagamento.<\/p>\n<p>Os im\u00f3veis de empreendimentos seguem regras pr\u00f3prias, que a Lei 13.786\/2018 incluiu nas leis de incorpora\u00e7\u00e3o e de loteamento:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Incorpora\u00e7\u00e3o:<\/strong> o contrato come\u00e7a por um quadro-resumo (Lei 4.591\/1964, art. 35-A). Em caso de distrato ou de resolu\u00e7\u00e3o por culpa do adquirente, ele recebe o que pagou, menos a corretagem e a multa. Essa multa tem teto de 25% do valor pago, ou de 50% no patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o (<a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/l4591compilado.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Lei 4.591\/1964<\/a>, art. 67-A).<\/li>\n<li><strong>Compra em estande ou fora da sede do incorporador:<\/strong> o adquirente pode desistir em 7 dias, com devolu\u00e7\u00e3o de tudo, inclusive da corretagem (art. 67-A, \u00a7 10).<\/li>\n<li><strong>Loteamento:<\/strong> multa e despesas, inclusive o sinal, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato (Lei 6.766\/1979, art. 32-A).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Quando a rela\u00e7\u00e3o \u00e9 de consumo, o STJ manda devolver as parcelas de imediato: tudo, se a culpa for do vendedor, e parte, se o comprador deu causa ao fim do contrato (S\u00famula 543). Para redigir o acordo de sa\u00edda, ali\u00e1s, veja o texto sobre <a href=\"https:\/\/lexflowcrm.com.br\/blog\/rescisao-e-distrato-de-contrato\/\">distrato e rescis\u00e3o<\/a>.<\/p>\n<h2>Roteiro de due diligence antes de assinar<\/h2>\n<p>Antes de pagar o sinal, confirme o essencial:<\/p>\n<ol>\n<li>Matr\u00edcula atualizada: propriet\u00e1rio, \u00f4nus, penhoras, hipotecas e averba\u00e7\u00f5es.<\/li>\n<li>Certid\u00f5es do vendedor: a\u00e7\u00f5es c\u00edveis, fiscais e trabalhistas, al\u00e9m de protestos.<\/li>\n<li>D\u00e9bitos do im\u00f3vel, como IPTU e condom\u00ednio.<\/li>\n<li>Regularidade da constru\u00e7\u00e3o e do uso pretendido.<\/li>\n<li>Poderes de quem assina e consentimento do c\u00f4njuge.<\/li>\n<li>Na planta, o registro da incorpora\u00e7\u00e3o e a exist\u00eancia de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Cada item tem desdobramentos, sobretudo em im\u00f3vel rural ou de empresa. De todo modo, o guia de <a href=\"https:\/\/lexflowcrm.com.br\/blog\/due-diligence-imobiliaria\/\">due diligence imobili\u00e1ria<\/a> detalha a lista.<\/p>\n<h2>Como o LexFlow ajuda na promessa de compra e venda de im\u00f3vel<\/h2>\n<p>No LexFlow, o galp\u00e3o entra no m\u00f3dulo Imobili\u00e1rio com matr\u00edcula, cart\u00f3rio, \u00f4nus (penhora, hipoteca ou garantia banc\u00e1ria) e valor atualizado com data-base. A promessa fica ligada ao im\u00f3vel pela aba Contratos, enquanto a aba Certid\u00f5es junta os documentos da due diligence.<\/p>\n<p>Em Certid\u00f5es, por exemplo, cada documento tem tipo, \u00f3rg\u00e3o emissor, entidade certificada e vias com data de expira\u00e7\u00e3o ou link de valida\u00e7\u00e3o. Desse modo, o status mostra o que est\u00e1 a vencer, e os gestores recebem no sino o aviso antes da escritura.<\/p>\n<p>No m\u00f3dulo Contratos, al\u00e9m disso, a promessa ganha partes, objeto e vig\u00eancia, e as parcelas do saldo entram em Pagamentos. J\u00e1 as provid\u00eancias, como levar a documenta\u00e7\u00e3o ao banco ou lavrar a escritura, viram obriga\u00e7\u00f5es, cada uma com respons\u00e1vel e prazo, que a equipe marca como cumpridas ao concluir. Por fim, o prazo da condi\u00e7\u00e3o pode virar um evento com &#8220;Exibir na Agenda&#8221;, que aparece na agenda do respons\u00e1vel.<\/p>\n<h2>Perguntas frequentes<\/h2>\n<h3>A promessa de compra e venda de im\u00f3vel precisa de escritura p\u00fablica?<\/h3>\n<p>N\u00e3o, porque a lei admite a promessa por instrumento particular (art. 1.417 do C\u00f3digo Civil). A escritura p\u00fablica fica para o contrato definitivo, quando o im\u00f3vel vale mais de trinta sal\u00e1rios m\u00ednimos (art. 108).<\/p>\n<h3>Sem registro, a promessa de compra e venda de im\u00f3vel tem valor?<\/h3>\n<p>Tem, entre as partes, e o comprador pode pedir a adjudica\u00e7\u00e3o mesmo sem registro (S\u00famula 239 do STJ). Por\u00e9m, s\u00f3 o registro d\u00e1 direito real opon\u00edvel a terceiros, o que protege contra nova venda ou penhora.<\/p>\n<h3>Quem desiste do neg\u00f3cio perde o sinal?<\/h3>\n<p>Depende do tipo de arras, ou seja, da exist\u00eancia de cl\u00e1usula de arrependimento. Nas confirmat\u00f3rias, quem deu o sinal e desiste o perde, e quem recebeu devolve o dobro, com corre\u00e7\u00e3o e juros. Nas penitenciais, a regra \u00e9 parecida, mas sem indeniza\u00e7\u00e3o adicional.<\/p>\n<h2>Conclus\u00e3o<\/h2>\n<p>A promessa de compra e venda de im\u00f3vel resolve o intervalo entre o acordo e a escritura, e esse intervalo concentra o risco. Assim, arras bem escolhidas, condi\u00e7\u00f5es com prazo, registro na matr\u00edcula e regra clara de inadimplemento evitam a maior parte dos lit\u00edgios.<\/p>\n<p>Antes de redigir, portanto, fa\u00e7a a due diligence. Depois de assinar, acompanhe cada prazo at\u00e9 a escritura, porque a prote\u00e7\u00e3o do contrato depende de algu\u00e9m agir na data certa.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/app.lexflowcrm.com.br\/form\/w6o4vEjLMT7CRFTvYal1Ul\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Agende uma demonstra\u00e7\u00e3o do LexFlow<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Promessa de compra e venda de im\u00f3vel: requisitos, registro na matr\u00edcula, arras, condi\u00e7\u00f5es e distrato, com roteiro de due diligence antes de 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