Uma rede de farmácias reforma uma loja de esquina e assina por três anos; no fim do prazo, porém, descobre que não pode exigir a renovação. Por outro lado, um proprietário aceita uma cláusula genérica sobre obras e recebe a conta da reforma quando o inquilino sai. Os dois problemas nasceram no mesmo lugar: um contrato de locação comercial assinado sem atenção às regras próprias da Lei 8.245/1991.
A Lei do Inquilinato dá ao locatário de um ponto comercial uma proteção que o inquilino residencial não tem. Ele pode renovar o contrato contra a vontade do locador, desde que cumpra requisitos rígidos. Ao mesmo tempo, a lei deixa para a negociação temas caros, como reajuste, obras, sublocação e multa.
Por isso, este guia reúne as cláusulas críticas, os artigos da lei e o que pedir de cada lado da mesa.
Quando o contrato de locação comercial segue regras próprias
A lei não usa a expressão “locação comercial”. Ela trata da locação não residencial e garante a renovação ao locatário de imóvel destinado ao comércio (art. 51 da Lei 8.245/1991). O direito vale, inclusive, para indústrias e sociedades civis com fim lucrativo (§ 4º). Além disso, conta como não residencial a locação feita por pessoa jurídica para uso de sócios, diretores ou empregados (art. 55).
Dois formatos têm regras próprias, com mais espaço para o que as partes combinarem: a locação em shopping center (art. 54) e a construção sob medida (art. 54-A). Nesta última, o chamado built to suit, o locador compra, constrói ou reforma o imóvel conforme a especificação do locatário.
Prazo, prorrogação e saída antecipada
O prazo é a primeira cláusula do contrato de locação comercial a definir, porque dele dependem a renovatória e a saída. Em princípio, o contrato com prazo determinado termina no dia previsto, sem aviso (art. 56). No entanto, se o locatário fica mais de trinta dias além do termo sem oposição do locador, a locação segue sem prazo, nas condições ajustadas. Então, o locador pode denunciá-la por escrito, com trinta dias para desocupar (art. 57).
Quem quer o imóvel de volta, portanto, deve agir rápido. Afinal, a liminar de desocupação em quinze dias exige a ação de despejo em até trinta dias do termo ou do cumprimento da notificação de retomada (art. 59, § 1º, VIII). Em contrapartida, o locador presta caução de três meses de aluguel.
Durante o prazo, o locador não pode retomar o imóvel, enquanto o locatário pode devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º). Assim, com multa de três aluguéis num contrato de 60 meses, quem sai no 40º mês costuma pagar um aluguel, referente aos 20 meses restantes.
Se o locador vender o imóvel, o comprador pode denunciar a locação com noventa dias para a saída (art. 8º). A locação só resiste à venda com prazo determinado, averbação na matrícula e cláusula de vigência em caso de alienação.
Ação renovatória: requisitos e janela para propor
A ação renovatória protege o ponto que o locatário construiu. Se o locador recusa a renovação, o juiz pode impô-la por igual prazo, desde que o locatário cumpra, cumulativamente, três requisitos (art. 51).
Os três requisitos do art. 51
- Contrato escrito e com prazo determinado. Contrato verbal ou sem prazo não serve.
- Cinco anos de contrato, num só instrumento ou na soma de contratos escritos sem interrupção.
- Três anos seguidos no mesmo ramo, com o locatário explorando ali o seu negócio.
Um intervalo sem contrato escrito entre dois instrumentos, aliás, pode quebrar a soma.
A janela de um ano a seis meses
O § 5º do art. 51 fixa um prazo de decadência curto. Ou seja, a ação cabe no intervalo que começa doze meses e termina seis meses antes do fim do contrato em vigor. Por exemplo, num contrato que acaba em 31/03/2028, a janela vai do fim de março ao fim de setembro de 2027. Depois dela, o locatário perde o direito, ainda que todo o resto esteja em ordem.
Sempre que a carteira for grande, vale montar avisos escalonados, como mostra o artigo sobre renovação de contratos. Além disso, o STJ tem limitado a cinco anos a renovação decidida pelo juiz, mesmo que o contrato original fosse mais longo. Contudo, ao fim desse período, o locatário pode propor nova renovatória (REsp 1.971.600, Terceira Turma).
O que separar antes de propor
A petição inicial pede mais do que o contrato (art. 71):
- prova dos três requisitos e do exato cumprimento do contrato em curso;
- quitação dos impostos e taxas que cabiam ao locatário;
- condições oferecidas para a renovação, com o aluguel proposto;
- fiador, se houver, com prova atual de idoneidade e aceitação dos encargos, autorizada pelo cônjuge se for casado.
Por outro lado, o locador pode alegar proposta abaixo do valor locativo real, oferta melhor de terceiro ou uso próprio (arts. 52 e 72). Nesse último caso, porém, o imóvel em regra não pode receber o mesmo ramo do locatário. Em shopping center, inclusive, o uso próprio não justifica a recusa (art. 52, §§ 1º e 2º).
Aluguel, reajuste e luvas no contrato de locação comercial
As partes definem o aluguel livremente, mas não podem fixá-lo em moeda estrangeira nem vinculá-lo ao câmbio ou ao salário mínimo (art. 17). Já o reajuste segue o índice do contrato e, de acordo com a Lei 10.192/2001, não pode ocorrer em intervalo menor que um ano (art. 2º, § 1º).
Reajuste e revisão não se confundem: o primeiro repõe a inflação, enquanto a segunda aproxima o aluguel do mercado. Sem acordo, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial depois que o contrato, ou o último acerto de valor, completa três anos (art. 19). Por isso, chegue à negociação com laudo ou pesquisa de preços da região.
Luvas, no jargão do mercado, correspondem ao valor que o locatário paga ao locador, além do aluguel, para ficar com o ponto. A lei não usa essa palavra, e o tema pede cuidado, pois o art. 43, I, pune como contravenção exigir quantia além do aluguel e dos encargos permitidos. Ainda assim, um precedente do STJ de 2002 admitiu luvas apenas na contratação original (REsp 406.934). Na renovação, no entanto, a regra é expressa: o art. 45 anula a cláusula que imponha pagamento para renovar.
Benfeitorias, cessão e sublocação
Salvo cláusula em contrário, as benfeitorias necessárias geram indenização mesmo sem autorização do locador, e as úteis, só quando autorizadas, com direito de retenção (art. 35). Já as voluptuárias não geram indenização, mas o locatário pode retirá-las se a retirada não afetar a estrutura (art. 36).
O problema está na ressalva, visto que o STJ considera válida a renúncia à indenização e à retenção (Súmula 335), presente em muitos modelos. Para o lojista que vai adaptar o espaço, portanto, vale negociar carência, desconto inicial ou indenização das obras aprovadas por escrito.
Cessão, sublocação e empréstimo do imóvel dependem de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). O silêncio não vale como concordância; contudo, depois de notificado por escrito, o locador tem trinta dias para se opor. Sobretudo em grupos empresariais, preveja quando uma incorporação ou cisão dispensa nova autorização.
Cláusulas críticas do contrato de locação comercial
Em resumo, a tabela mostra o que conferir em cada cláusula e o que cada lado costuma pedir.
| Cláusula | O que diz a lei | Pedido do locatário | Pedido do locador |
|---|---|---|---|
| Prazo | Cinco anos, sozinhos ou somados, abrem a renovatória (art. 51) | Prazo que alcance os cinco anos | Prazo compatível com o plano para o imóvel |
| Renovação | Cláusula que a afasta é nula (art. 45) | Janela anotada no calendário | Laudo de valor locativo |
| Reajuste | Intervalo mínimo de um ano | Índice e data-base claros | Índice substituto |
| Benfeitorias | Indenização, se o contrato não excluir (arts. 35 e 36) | Indenização ou carência | Obra só com projeto aprovado |
| Sublocação | Consentimento prévio e escrito (art. 13) | Regra para mudanças societárias | Critério para o novo ocupante |
| Multa | Proporcional ao período cumprido (art. 4º) | Fórmula de cálculo escrita | Valor que cubra a nova locação |
| Venda | Vigência exige cláusula e averbação (art. 8º) | Averbação na matrícula | Aviso ao locatário, que tem preferência (art. 27) |
Em geral, um teste simples ajuda: se o contrato acabasse amanhã, cada parte saberia quanto paga, o que leva e quando sai? Antes de assinar, cabe também uma due diligence imobiliária, a fim de confirmar que o locador pode alugar e que o imóvel comporta a atividade. Na garantia, lembre que a lei admite uma só modalidade por contrato (art. 37, parágrafo único).
Como o LexFlow ajuda no contrato de locação comercial
No LexFlow, o imóvel fica no módulo Imobiliário, com matrícula, cartório, áreas, ônus e valor atualizado. Na aba Contratos do imóvel, a locação fica vinculada a ele, de modo que quem abre o cadastro vê o contrato em vigor.
Em seguida, o módulo Contratos registra entidade principal, contraparte, objeto, vigência com alerta de vencimento, renovação e multa. Na ficha, a aba Garantias guarda tipo, situação, valor e vencimento, enquanto Aditivos e Renovação documentam cada reajuste ou revisão combinada. Quem está na equipe com aviso ligado recebe no sino o fim da vigência, na antecedência configurada.
Para a renovatória, a janela pode virar um evento do contrato com “Exibir na Agenda”, e o compromisso aparece na agenda do responsável. Por fim, as obrigações, como notificar o locador antes de uma sublocação, ganham responsável, prazo e a marcação de cumprida.
Perguntas frequentes
O contrato de locação comercial pode proibir a renovatória?
Não. O art. 45 considera nula a cláusula que afasta o direito à renovação quando o locatário cumpre os requisitos do art. 51, assim como a que cobra um valor para renovar. As partes podem, contudo, acertar uma renovação amigável antes de a janela abrir.
Contrato verbal dá direito à renovação?
Não, porque o primeiro requisito é o contrato escrito e com prazo determinado. Quem ocupa um ponto sem contrato escrito deve formalizar a locação logo, já que só os prazos de contratos escritos entram na soma dos cinco anos.
Quem paga o IPTU no contrato de locação comercial?
Pela lei, o locador, a menos que o contrato transfira o encargo ao locatário, como fazem muitos contratos comerciais (art. 22, VIII). Mesmo que pague, o locatário não tem legitimidade para discutir o IPTU nem para pedir a devolução do que pagou a mais (Súmula 614 do STJ). Convém, então, prever que o locador conteste o lançamento a pedido do locatário.
Conclusão
O contrato de locação comercial decide, anos antes, quem fica com o ponto e quanto custa sair dele. Em síntese, prazo que alcance cinco anos, janela da renovatória anotada, reajuste anual claro e regra para obras e sublocação evitam boa parte das disputas.
Se o escritório cuida de vários imóveis, o passo seguinte é um inventário com datas e responsáveis, como mostra o guia de gestão de imóveis corporativos. Afinal, a melhor cláusula não ajuda se ninguém lembrar dela no prazo certo.
