O fiador assinou, mas o cônjuge dele não. A caução pedida equivale a seis aluguéis. O seguro venceu no meio da locação e ninguém cobrou a renovação. Cada uma dessas falhas, porém, só aparece quando o locatário deixa de pagar, ou seja, no momento em que as garantias do contrato de locação precisam funcionar.
A Lei 8.245/1991 lista quatro modalidades, proíbe somá-las e diz o que fazer quando a garantia desaparece no meio do caminho. Além disso, o Código Civil e a jurisprudência acrescentam cuidados com o fiador e com o patrimônio dele.
A seguir, você encontra cada modalidade, uma tabela comparativa e o roteiro para quando a garantia vence, seja qual for o seu lado no contrato.
As quatro garantias do contrato de locação
O art. 37 da Lei 8.245/1991 permite ao locador exigir uma destas modalidades:
- Caução: bens móveis ou imóveis, inclusive dinheiro, títulos e ações, vinculados ao pagamento.
- Fiança: uma pessoa, o fiador, se obriga a pagar se o locatário não pagar.
- Seguro de fiança locatícia: uma seguradora cobre as obrigações do locatário, que paga o prêmio.
- Cessão fiduciária de quotas: o titular cede quotas de um fundo de investimento, que ficam bloqueadas enquanto durar a garantia.
Em geral, a escolha pesa custo para o locatário, liquidez para o locador e trabalho de acompanhamento para os dois.
Por que as garantias do contrato de locação não se somam
A lei não deixa acumular modalidades: o parágrafo único do art. 37 proíbe mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Além disso, exigir duas é contravenção penal, punida com prisão simples ou multa revertida ao locatário (art. 43, II). Assim, fiador mais depósito, ou seguro mais caução, formam justamente o arranjo que a lei proíbe.
Se o locador quer mais segurança, a saída é escolher uma modalidade mais forte, e não empilhar garantias. Por outro lado, a lei admite a locação sem garantia: nesse caso, o locador pode exigir o aluguel e os encargos de forma adiantada, até o sexto dia útil do mês a vencer (art. 42). Em contrapartida, se faltar pagamento nesse contrato, cabe liminar de despejo (art. 59, § 1º, IX).
Caução: limites e formalidades
A caução pode recair sobre bens móveis ou imóveis, e cada tipo tem uma formalidade própria (art. 38):
- Bens móveis: registro no cartório de títulos e documentos.
- Imóveis: averbação à margem da matrícula.
- Dinheiro: no máximo três meses de aluguel, em caderneta de poupança, com os rendimentos para o locatário no levantamento.
- Títulos e ações: substituição em trinta dias se a empresa emissora entrar em falência ou liquidação.
O teto de três aluguéis vale só para o dinheiro. Exigir seis meses de depósito, por exemplo, contraria o § 2º e abre espaço para o locatário questionar o excesso. Do mesmo modo, guardar a caução na conta corrente do locador, e não numa poupança, foge do que a lei manda.
Fiança: o fiador, o cônjuge e o bem de família
A fiança continua comum porque não custa nada ao locatário, embora seja a modalidade com mais armadilhas para os dois lados.
Quem aceitar como fiador
O locador pode recusar fiador que não seja idôneo, não more no município onde presta a fiança ou não tenha bens suficientes (Código Civil, art. 825). Por isso, peça a matrícula do imóvel que sustenta a fiança e as certidões do fiador, lembrando que cada certidão tem validade própria, como mostra o texto sobre controle de certidões negativas.
Sempre que houver dois fiadores, eles respondem de forma solidária, salvo se reservarem o benefício de divisão (art. 829). Os contratos também costumam trazer a renúncia ao benefício de ordem, isto é, ao direito do fiador de exigir que primeiro se executem os bens do locatário (arts. 827 e 828).
A autorização do cônjuge
Pelo art. 1.647, III, do Código Civil, nenhum dos cônjuges pode prestar fiança sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta. De acordo com a Súmula 332 do STJ, a fiança dada sem essa autorização implica a ineficácia total da garantia.
O STJ aplicou a mesma regra ao empresário que afiança a própria empresa (REsp 1.525.638, Quarta Turma), cenário frequente na locação comercial. Já na união estável, há decisões do tribunal que dispensam a autorização do companheiro. Portanto, na dúvida, colha a assinatura dos dois.
Bem de família e aditivos
A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra penhora, mas abre exceção para a dívida de fiança locatícia (art. 3º, VII). O STJ confirmou a regra na Súmula 549, e o STF, no Tema 1127, declarou essa penhora constitucional na locação residencial e na comercial. Ou seja, o fiador arrisca a própria casa, e convém explicar isso a ele antes da assinatura.
Por fim, o fiador não responde por obrigações criadas em aditivo que não assinou (Súmula 214 do STJ), e a fiança não admite interpretação extensiva (Código Civil, art. 819). Assim, aumento de aluguel fora do reajuste combinado ou ampliação da área locada pedem a anuência dele, como explica o guia de aditivo contratual.
Seguro fiança e cessão fiduciária de quotas
O seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário (art. 41). Na prática, o ponto crítico é a vigência da apólice, que pode terminar antes da locação e precisa de renovação. Logo, a data de vencimento do seguro merece o mesmo cuidado que a do contrato.
Já a cessão fiduciária usa fundos de investimento que admitem esse tipo de garantia, conforme o art. 88 da Lei 11.196/2005. O titular assina um termo de cessão, registrado no administrador do fundo com uma via do contrato, e as quotas ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis (§§ 1º e 3º). Se o cedente não for o locatário, ele também assina o contrato ou um aditivo como garantidor (§ 2º).
Em caso de atraso, o credor notifica o locatário e o cedente para pagar em dez dias (§ 6º). Sem pagamento, pode pedir ao administrador as quotas suficientes para quitar a dívida, além de seguir com o despejo (§ 7º).
Tabela comparativa das garantias do contrato de locação
| Modalidade | Quem arca | Formalidade | Ponto de atenção |
|---|---|---|---|
| Caução | O locatário, com bem ou dinheiro bloqueado | Registro, averbação ou poupança, conforme o bem | Em dinheiro, até três aluguéis |
| Fiança | O fiador, com o próprio patrimônio | Contrato escrito e autorização do cônjuge | Bem de família penhorável; aditivo sem anuência não o obriga |
| Seguro fiança | O locatário, que paga o prêmio | Apólice da seguradora | Vigência da apólice e renovação |
| Cessão de quotas | O titular das quotas | Termo de cessão no administrador do fundo | Na prorrogação, saída do cedente com aviso de 30 dias |
Em resumo, ao comparar as garantias do contrato de locação, o locador tende a priorizar liquidez, enquanto o locatário olha custo e facilidade de obter a garantia.
Quando as garantias do contrato de locação vencem ou somem
Salvo cláusula em contrário, qualquer garantia vale até a devolução efetiva do imóvel, mesmo que a locação se prorrogue por prazo indeterminado (art. 39). Ainda assim, ela pode desaparecer no caminho. O art. 40 permite ao locador exigir novo fiador ou outra modalidade, entre outros casos, quando:
- o fiador morre ou tem declarada a ausência, a interdição, a recuperação judicial, a falência ou a insolvência;
- o fiador vende ou grava todos os imóveis, ou muda de residência sem avisar o locador;
- a fiança tinha prazo certo e a locação passou a vigorar sem prazo;
- as quotas do fundo deixam de garantir a locação, por exoneração ou encerramento do fundo.
Na locação prorrogada sem prazo, o fiador pode notificar que quer deixar a garantia, mas continua responsável por 120 dias após a notificação ao locador (art. 40, X). De qualquer forma, o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação. Se nada vier, a lei admite liminar de despejo (art. 59, § 1º, VII).
Por isso, o acompanhamento das garantias do contrato de locação precisa de três datas: o vencimento da apólice ou do fundo, a revisão periódica da situação do fiador e o fim da vigência do contrato.
Como o LexFlow ajuda a controlar as garantias do contrato de locação
No módulo Contratos do LexFlow, a aba Garantias registra cada garantia com tipo, situação (vigente, vencida, liberada ou executada), valor e vencimento, e a tabela soma os valores. Assim, a caução liberada na entrega das chaves e a apólice vencida aparecem com a situação certa.
A aba Entidades do contrato reúne as partes, que vêm do cadastro de Entidades, de modo que o fiador fica identificado ao lado de locador e locatário. Em Documentos exigidos, a apólice renovada ou as certidões atualizadas do fiador ganham recorrência, validade e o botão “Marcar recebido”. Além disso, o documento exigido vencido gera aviso no sino para a equipe com aviso ligado.
No módulo Imobiliário, o imóvel locado guarda matrícula e ônus, e a aba Contratos liga o imóvel à locação.
Perguntas frequentes
Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?
Não. A lei permite uma única modalidade por contrato e pune a exigência de duas como contravenção (arts. 37 e 43, II). Portanto, escolha a modalidade que melhor protege a locação e ajuste o valor ou a qualidade dela.
Qual o limite da caução em dinheiro?
Três meses de aluguel, depositados em caderneta de poupança, com os rendimentos para o locatário no levantamento (art. 38, § 2º). A caução em bens móveis ou imóveis não tem esse teto, apesar de exigir registro ou averbação.
O fiador pode sair antes do fim da locação?
Enquanto corre o prazo determinado, a Lei do Inquilinato não prevê a saída por simples vontade do fiador. Na locação prorrogada sem prazo, porém, ele pode notificar o locador e continua responsável por mais 120 dias (art. 40, X).
As garantias do contrato de locação valem na prorrogação?
Sim, salvo cláusula em contrário: elas se estendem até a devolução do imóvel, inclusive na prorrogação por prazo indeterminado (art. 39). Se a fiança foi ajustada por prazo certo, contudo, o locador pode exigir novo fiador (art. 40, V).
Conclusão
Uma garantia por contrato, escolhida com critério e acompanhada até a entrega das chaves, separa a cobrança tranquila da disputa sobre quem paga. Em outras palavras, na fiança, colha a autorização do cônjuge e a anuência do fiador em cada aditivo; na caução, respeite o teto e a formalidade; no seguro e nas quotas, acompanhe a vigência.
Quem administra muitos imóveis pode, ainda, reunir essas datas no inventário descrito em gestão de imóveis corporativos.
