Uma empresa assina o compromisso para comprar um galpão, paga 20% de sinal e, dias depois, descobre uma penhora na matrícula. Em outro caso, o comprador não consegue o financiamento e o vendedor quer ficar com o sinal. Nas duas situações, a resposta está na promessa de compra e venda de imóvel: no que ela diz sobre arrependimento, arras, condições e registro, e também no que deixou de dizer.
A promessa trava o negócio enquanto as partes reúnem dinheiro, certidões e financiamento para a escritura definitiva. Uma vez que esse intervalo costuma durar meses, é nele que surgem os problemas.
Por isso, este guia percorre os requisitos, o efeito do registro, a escolha das arras, as condições suspensivas e as regras de inadimplemento e distrato. Por fim, traz um roteiro resumido do que verificar antes de assinar.
O que a promessa de compra e venda de imóvel precisa conter
Em primeiro lugar, a promessa é um contrato preliminar. Assim, deve trazer todos os requisitos essenciais da compra definitiva, menos a forma (art. 462 do Código Civil). Embora a escritura pública seja essencial para transferir imóvel acima de trinta salários mínimos (art. 108), a promessa pode ser feita por instrumento particular (art. 1.417).
Na prática, portanto, o texto precisa identificar:
- as partes, com estado civil e, se houver, o regime de bens;
- o imóvel, com número da matrícula e cartório;
- preço, sinal e forma de pagamento do saldo;
- prazo e condições para a escritura definitiva;
- a data da posse e quem paga tributos e condomínio até lá;
- quem arca com ITBI, escritura e registro, que a lei atribui ao comprador se nada se combinar (art. 490).
Quando o vendedor é casado, a venda depende da autorização do cônjuge, salvo no regime da separação absoluta (art. 1.647, I). Logo, colha essa assinatura já na promessa.
Registro na matrícula e direito real do comprador
Sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir o contrato definitivo. Se a outra se recusar, o juiz pode suprir a vontade dela (arts. 463 e 464). Além disso, a promessa sem arrependimento registrada no Registro de Imóveis dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417), oponível a terceiros. Com esse direito, o comprador pode exigir a escritura do vendedor ou de quem recebeu os direitos dele e, diante da recusa, pedir a adjudicação (art. 1.418).
O registro, portanto, é o que protege o comprador de uma venda do mesmo imóvel a outra pessoa ou de uma penhora posterior. Conforme a Lei 6.015/1973, o compromisso de imóvel não loteado está entre os atos de registro (art. 167, I, 9). Na prática, registre a promessa logo após a assinatura, sobretudo quando o pagamento se estende por meses.
Ainda assim, sem registro a promessa continua valendo entre as partes, e o STJ entende que a adjudicação compulsória não depende dele (Súmula 239). Desde a Lei 14.382/2022, aliás, essa adjudicação pode correr no próprio registro de imóveis, com advogado e notificação prévia de 15 dias ao vendedor (Lei 6.015/1973, art. 216-B).
Arrependimento e arras na promessa de compra e venda de imóvel
Antes de tudo, decida se haverá cláusula de arrependimento. Com ela, qualquer parte pode desistir à custa do sinal, mas o comprador perde o direito real, que exige promessa sem arrependimento (art. 1.417). Para quem compra, em geral, a irretratabilidade é mais segura.
Essa escolha define a função das arras, ou sinal:
| Ponto | Arras confirmatórias | Arras penitenciais |
|---|---|---|
| Quando existem | Promessa sem arrependimento (arts. 417 a 419) | Promessa com arrependimento (art. 420) |
| Se quem deu desiste | A outra parte retém o sinal | Perde o sinal |
| Se quem recebeu desiste | Devolve o sinal mais o equivalente, com correção e juros | Devolve o sinal mais o equivalente |
| Indenização extra | Cabe, se o prejuízo for maior | Não cabe |
Nas arras confirmatórias, a parte inocente pode, inclusive, exigir o cumprimento do contrato com perdas e danos, valendo o sinal como mínimo (art. 419). Por outro lado, nas penitenciais, o sinal é o preço da desistência e encerra a discussão.
Condições suspensivas: financiamento e certidões
Muitas vezes, a promessa de compra e venda de imóvel depende de um fato futuro, como a aprovação do financiamento ou a entrega de certidões negativas. Enquanto a condição suspensiva não se cumpre, o direito do negócio não nasce (art. 125). Por isso, a cláusula precisa dizer qual é o fato, o prazo, quem deve agir e o que acontece se nada ocorrer. Um modelo:
A compra fica condicionada à aprovação do financiamento bancário em até 60 dias desta data. O COMPRADOR apresentará a documentação ao banco em até 10 dias úteis. Negado o crédito sem culpa do COMPRADOR, o contrato perde efeito e o sinal será devolvido integralmente, sem multa.
Além disso, defina se o comprador pode renunciar à condição e pagar com recursos próprios. Da mesma forma, se a condição envolve certidões, liste quais, de quem e com que validade.
Inadimplemento e distrato
Em geral, o atraso do comprador não encerra o contrato por si só. No compromisso de imóvel não loteado, o inadimplemento só se caracteriza depois de uma interpelação, judicial ou pelo Registro de Títulos e Documentos, que dá ao comprador 15 dias para pagar (Decreto-Lei 745/1969, art. 1º). Essa exigência vale mesmo sem registro da promessa, conforme a Súmula 76 do STJ. Se houver cláusula resolutiva expressa, porém, a resolução acontece de pleno direito assim que o prazo vence sem pagamento.
Os imóveis de empreendimentos seguem regras próprias, que a Lei 13.786/2018 incluiu nas leis de incorporação e de loteamento:
- Incorporação: o contrato começa por um quadro-resumo (Lei 4.591/1964, art. 35-A). Em caso de distrato ou de resolução por culpa do adquirente, ele recebe o que pagou, menos a corretagem e a multa. Essa multa tem teto de 25% do valor pago, ou de 50% no patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 67-A).
- Compra em estande ou fora da sede do incorporador: o adquirente pode desistir em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem (art. 67-A, § 10).
- Loteamento: multa e despesas, inclusive o sinal, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato (Lei 6.766/1979, art. 32-A).
Quando a relação é de consumo, o STJ manda devolver as parcelas de imediato: tudo, se a culpa for do vendedor, e parte, se o comprador deu causa ao fim do contrato (Súmula 543). Para redigir o acordo de saída, aliás, veja o texto sobre distrato e rescisão.
Roteiro de due diligence antes de assinar
Antes de pagar o sinal, confirme o essencial:
- Matrícula atualizada: proprietário, ônus, penhoras, hipotecas e averbações.
- Certidões do vendedor: ações cíveis, fiscais e trabalhistas, além de protestos.
- Débitos do imóvel, como IPTU e condomínio.
- Regularidade da construção e do uso pretendido.
- Poderes de quem assina e consentimento do cônjuge.
- Na planta, o registro da incorporação e a existência de patrimônio de afetação.
Cada item tem desdobramentos, sobretudo em imóvel rural ou de empresa. De todo modo, o guia de due diligence imobiliária detalha a lista.
Como o LexFlow ajuda na promessa de compra e venda de imóvel
No LexFlow, o galpão entra no módulo Imobiliário com matrícula, cartório, ônus (penhora, hipoteca ou garantia bancária) e valor atualizado com data-base. A promessa fica ligada ao imóvel pela aba Contratos, enquanto a aba Certidões junta os documentos da due diligence.
Em Certidões, por exemplo, cada documento tem tipo, órgão emissor, entidade certificada e vias com data de expiração ou link de validação. Desse modo, o status mostra o que está a vencer, e os gestores recebem no sino o aviso antes da escritura.
No módulo Contratos, além disso, a promessa ganha partes, objeto e vigência, e as parcelas do saldo entram em Pagamentos. Já as providências, como levar a documentação ao banco ou lavrar a escritura, viram obrigações, cada uma com responsável e prazo, que a equipe marca como cumpridas ao concluir. Por fim, o prazo da condição pode virar um evento com “Exibir na Agenda”, que aparece na agenda do responsável.
Perguntas frequentes
A promessa de compra e venda de imóvel precisa de escritura pública?
Não, porque a lei admite a promessa por instrumento particular (art. 1.417 do Código Civil). A escritura pública fica para o contrato definitivo, quando o imóvel vale mais de trinta salários mínimos (art. 108).
Sem registro, a promessa de compra e venda de imóvel tem valor?
Tem, entre as partes, e o comprador pode pedir a adjudicação mesmo sem registro (Súmula 239 do STJ). Porém, só o registro dá direito real oponível a terceiros, o que protege contra nova venda ou penhora.
Quem desiste do negócio perde o sinal?
Depende do tipo de arras, ou seja, da existência de cláusula de arrependimento. Nas confirmatórias, quem deu o sinal e desiste o perde, e quem recebeu devolve o dobro, com correção e juros. Nas penitenciais, a regra é parecida, mas sem indenização adicional.
Conclusão
A promessa de compra e venda de imóvel resolve o intervalo entre o acordo e a escritura, e esse intervalo concentra o risco. Assim, arras bem escolhidas, condições com prazo, registro na matrícula e regra clara de inadimplemento evitam a maior parte dos litígios.
Antes de redigir, portanto, faça a due diligence. Depois de assinar, acompanhe cada prazo até a escritura, porque a proteção do contrato depende de alguém agir na data certa.
