Os donos de uma cobertura na Barra da Tijuca continuam impedidos de receber hóspedes de curta temporada contratados por aplicativo. A 18ª Câmara de Direito Privado do TJRJ (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro) confirmou a proibição e recusou o pedido para suspender o processo enquanto o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julga o tema. O TJRJ publicou a notícia sobre o julgamento em 2 de outubro de 2026. O ponto central para quem atua com Airbnb em condomínio: quando a própria convenção proíbe a prática de forma expressa, a ordem de suspensão nacional não alcança o caso.
O que está parado no STJ
Em junho de 2026, a Segunda Seção do STJ afetou ao rito dos recursos repetitivos o Tema 1.443. A pergunta a ser respondida é se a cláusula que destina o prédio ao uso residencial, sem nenhuma proibição explícita, já basta para impedir aluguéis por curto período feitos por plataformas digitais. Com a afetação, ficaram suspensos em todo o país os processos que discutem essa mesma questão, conforme prevê o artigo 1.037, inciso II, do Código de Processo Civil.
No caso que levou à afetação, de um lado está o dono de um imóvel em Santa Catarina, para quem alugar por aplicativo não transforma o prédio em hotel e a convenção nada proíbe. Do outro, o condomínio sustenta que a troca constante de hóspedes compromete o sossego e a segurança dos moradores.
O caso da cobertura na Barra da Tijuca
No Rio, o condomínio entrou com uma ação de obrigação de não fazer contra os dois proprietários da cobertura. Alegou que as estadias curtas, contratadas por aplicativos, traziam grande circulação de estranhos e insegurança ao edifício. A convenção do prédio prevê uso estritamente residencial e veda atividades de hotelaria.
Em primeiro grau, a 25ª Vara Cível deu razão ao condomínio e confirmou a liminar: os donos ficaram proibidos de oferecer esse tipo de hospedagem, sob pena de multa. Os proprietários, então, recorreram e pediram que o processo ficasse suspenso até a definição do Tema 1.443.
Por que a suspensão não foi aplicada
A Câmara negou o recurso e o pedido de suspensão. Para isso, usou a técnica da distinção (em inglês, distinguishing), que permite deixar de aplicar um precedente quando os fatos do caso são diferentes dos que ele examina.
De acordo com o relator, o STJ vai decidir o que acontece quando a convenção só fala em destinação residencial. Já no prédio da Barra da Tijuca, a discussão sobre Airbnb em condomínio é outra: a convenção proíbe expressamente os contratos atípicos de hospedagem, e uma assembleia posterior reafirmou essa vedação. Assim, a solução do caso não depende da tese que o STJ ainda vai fixar, e não havia motivo para paralisar o processo.
O que muda na prática para quem atua com Airbnb em condomínio
A Câmara firmou o entendimento em um processo específico, mas o raciocínio pode reaparecer em outras disputas. Pontos de atenção para quem representa condomínios ou proprietários:
- Comece pela convenção. Antes de qualquer medida, verifique se há proibição expressa de hospedagem por plataformas ou de atividade hoteleira, ou apenas a cláusula de uso residencial. Essa diferença define se o processo entra ou não na suspensão.
- Peça o prosseguimento quando houver distinção. O artigo 1.037, parágrafo 9º, do CPC permite à parte demonstrar que a questão do seu processo é outra e requerer que ele continue. O pedido vai ao juiz ou ao relator, e a outra parte é ouvida em cinco dias.
- Guarde as atas. Neste processo, por exemplo, a deliberação da assembleia que reafirmou a proibição reforçou a tese do condomínio. Além disso, lembre que alterar a convenção exige dois terços dos votos dos condôminos (artigo 1.351 do Código Civil).
- Documente o impacto no prédio. Registros da portaria, ocorrências e reclamações de moradores ajudam a mostrar a rotatividade e o risco alegados.
- Oriente proprietários e investidores. Quem pretende alugar por temporada deve ler a convenção e o regimento interno antes de anunciar o imóvel, a fim de evitar multa e ação judicial.
- Acompanhe o Tema 1.443. Afinal, a tese do STJ vai orientar os casos em que a convenção não traz proibição expressa.
Para a rotina do escritório
Quem atende síndicos e administradoras em casos de Airbnb em condomínio encontra outras orientações no guia sobre clientes na advocacia condominial.
Disputas sobre locação por temporada costumam envolver o síndico, o conselho, os proprietários e, às vezes, a administradora. Por isso, ajuda reunir a convenção vigente, as atas relevantes e o histórico de notificações em um único dossiê, e anotar as orientações dadas ao cliente sobre o andamento do repetitivo no STJ.
Fonte: Airbnb: quando a convenção do condomínio afasta suspensão nacional do STJ, publicada pelo TJRJ em 02/10/2026.
